Kommuneplan 2021-2033 - Balance mellem politik og marked i arealudviklingen

Af: Brian Gardner Mogensen, Partner Realise ApS, Realise ApS

Den: 13.07.2020 kl. 10:30

Arbejdet med Kommuneplan 2021-2033 er igangsat i kommunerne. Et vigtigt spørgsmål i arbejdet med kommuneplanen er, om der skal udlægges nye arealer ud til boliger og erhverv? Og i givet fald hvor disse skal placeres samt hvor mange m2 / etagemeter der skal udlægges?

Når det handler om arealudlæg er balancen mellem politik og marked vigtig. For er arealudlæg udtryk for den udvikling kommunen godt kunne tænke i det pågældende område? Og/eller er arealudlæg udtryk for den udvikling, der kan realiseres og dermed et udtryk for hvad markedet vil efterspørge i det pågældende område?

Dette gør sig gældende for alle typer af udviklingsprojekter f.eks. udvikling af barmarksområder til boligområder og/eller kombinerede boligområder med andele til kontorerhverv og detailhandel, transformation af tidligere industrielle områder f.eks. erhvervshavne til nye bydele med boliger, kontorerhverv og detailhandel. Det kan være områder til hotelprojekter ligesom det kan være udlæg af nye områder til erhvervsudvikling.

Nogen gange kan der være lighedstegn mellem svarene på de to spørgsmål. Når dette er tilfældet, er det udtryk for, at forarbejdet er gennemført tæt på optimalt og markedet er taget i regning. Dette sikrer et alt andet lige bedre udgangspunkt for realisering af den ønskede udvikling.

Omvendt støder vi også på arealudlæg hvor markedets efterspørgsel ikke er taget i regning. Arealudlæg hvor lokalplanerne har et indhold hvor politiske drømme om en bestemt udvikling er styrende og hvor efterspørgslen ikke er undersøgt.

Her opstår problemet, når vi er fremme ved målstregen og salget af byggeretter ikke lykkedes. Med andre ord når udviklere og investorer ikke viser interesse for projektet. Det er ærgerligt og fører som oftest til at tiden skal rulles tilbage og den manglende viden skal tilvejebringes så lokalplanen kan få det “rigtige indhold”.

Set fra min stol er en lokalplan med det “rigtige indhold” lig med en lokalplan der kan realiseres. En lokalplan der ikke kan realiseres er omvendt lig med spild af tid.

Karikeret og meget forenklet kan man spørge om lokalplanen er til reolen eller om lokalplanen er til virkeligheden? Jeg forudsætter, at alle lokalplaner er til virkeligheden og der er et politisk ønske om at lokalplanen skal kunne realiseres.

Det betyder, at det første spørgsmål der bør stilles i arbejdet med arealudlæg og de efterfølgende lokalplaner er. Hvad kan det pågældende areal? Med andre ord vil der være efterspørgsel efter f.eks. 100 nye ejerboliger i en tæt-lav konstruktion eller vil der være efterspørgsel efter 100 nye lejeboliger i etagebyggeri? Vil der være efterspørgsel efter seniorboliger. Eller vil der være efterspørgsel efter at udvikle området til en kombination af kontorerhverv, detailhandel og boliger? Spørgsmål som er helt afgørende at kunne svare på, hvis en udvikling skal realiseres.

Absorberingen bliver dermed et vigtigt element i det arbejde der i sidste ende fører frem til en konkret lokalplan, der skal kunne realiseres. Spørgsmålet er. Hvad efterspørger markedet?

Dette gør sig også gældende de steder, hvor man i kommunen overvejer at ændre i kommuneplanens rækkefølgeplan for hvilke områder der skal udvikles i hvilken rækkefølge. For markedet er naturligvis ikke en statisk størrelse, men derimod en dynamisk størrelse.

Kommenter denne debat
Svar på dette indlæg: Kommuneplan 2021-2033 - Balance mellem politik og marked i arealudviklingen Felter med * skal udfyldes
 

Skriv hvad du søger